Immobilienrecht 11/2016

II. WEG-Recht

a)Rechtsfrage – Jahresabrechnung / Betriebsstrom der Heizanlage I:

Wie müssen in der Jahresabrechnung einer WEG die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage – bei dessen gesonderter Erfassung durch einen Zwischenzähler - verteilt werden?

Hierzu BGH - Urteil vom 3.6.2016 – V ZR 166/15:

Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms.

Es ist daher nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage – ermittelbar über einen Zwischenzähler - als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (BGH, NZM 2008, 403 Rn. 32). Sie sind vielmehr nach Maßgabe der HeizkostV als Teil der Heizkosten auszuweisen und zu verteilen.

 

b)Rechtsfrage – Jahresabrechnung / Betriebsstrom der Heizanlage II:

Wie müssen in der Jahresabrechnung einer WEG die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage – bei fehlender Möglichkeit der Erfassung durch einen Zwischenzähler - verteilt werden?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 3.6.2016 – V ZR 166/15:

Wird der Betriebsstrom der Heizanlage - wie häufig - nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt (BGH, NZM 2008, 403 Rn. 32). Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen (zwischen 3% und 10%) oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht. Welche Schätzmethode die WE wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

Der geschätzte, auf den Betriebsstrom entfallende Anteil an den Allgemeinstromkosten muss anschließend in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden.

Hinweis I vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Nach der Rechtsprechung des BGH entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, NJW 2010, 3298 Rn. 15; BGH, WuM 2012, 222 Rn. 9).

Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält. Im Verhältnis der WE untereinander müssen entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel; fließt der Betriebsstrom in eine falsche Kostenposition mit einem anderen Verteilungsschlüssel ein, betrifft dieser Fehler sowohl die erhöhte als auch die entlastete Position.

Hinweis II vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Die Jahres-Gesamtabrechnung muss unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Bei den Heizkosten gilt dabei die Besonderheit, dass sich die Einzelabrechnungen nicht ohne weiteres aus der Gesamtabrechnung ableiten lassen. Denn letztere wird als Einnahmen- und Ausgabenabrechnung geführt, während die Heizkosten in den Einzelabrechnungen teilweise verbrauchsabhängig nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung verteilt werden (BGH, WuM 2012, 222 Rn. 16).

 

c)Rechtsfrage – Eigentümerversammlung:

Welche Bedeutung hat die Unterbrechung einer ETV?

Hierzu BGH - Urteil vom 8.7.2016 – V ZR 261/15:

Wird eine Eigentümerversammlung von dem Versammlungsleiter unterbrochen, sind die während der Unterbrechung geführten Unterredungen zwischen den WE untereinander oder mit einem externen Dritten nicht Bestandteil der ETV. Unterredungen der WE während einer Unterbrechung sind auch dann nicht als Fortsetzung der ETV zu qualifizieren, wenn kein sachlicher Grund für eine Unterbrechung bestand. Ebenso wenig werden während der Unterbrechung geführte Gespräche der WE dadurch zu solchen der Eigentümerversammlung, dass sie einen sachlichen Bezug zu den Themen der ETV aufweisen, was nicht selten bei einer Unterbrechung der Fall ist.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Der Versammlungsleiter hat die Befugnis, die Eigentümerversammlung zu unterbrechen, wenn dies ordnungsmäßiger Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung entspricht. Er entscheidet über die Vornahme einer - auf ein angemessenes zeitliches Maß beschränkten - Unterbrechung nach pflichtgemäßem Ermessen.

 

d)Rechtsfrage – Eigentümerversammlung:

Darf der Versammlungsleiter eine ETV unterbrechen zu dem Zweck, den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen WE ein Informationsgespräch mit ihrem Prozessbevollmächtigten zu ermöglichen?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 8.7.2016 – V ZR 261/15:

Eine Unterbrechung der ETV zu diesem Zweck steht regelmäßig in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Versammlungsdurchführung. Zwar liegt es im Interesse der WE, sich durch ihren in der Versammlung anwesenden Prozessbevollmächtigten über einen laufenden Anfechtungsprozess, dessen Ausgang, mögliche Konsequenzen und die weitere Vorgehensweise zu informieren und rechtlich beraten zu lassen. Eine sachgerechte Beratung hierzu erfordert es aber nicht, das Mandantengespräch auf den Zeitpunkt einer bereits laufenden ETV zu legen. Vielmehr ist es den WE zumutbar, Informationsgespräche mit ihrem Prozessbevollmächtigten zeitlich so zu legen, dass die ETV hiervon unberührt bleibt.

 

e)  Rechtsfrage – Verwalterhaftung:

Wann kann das Gericht dem Verwalter im Beschlussanfechtungsverfahren die Kosten auferlegen?

Hierzu BGH - Urteil vom 7.7.2016 – V ZB 15/14:

Gemäß § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Die Norm erlaubt damit, den Schadensersatzanspruch der unterlegenen WE wegen der Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung im Rahmen der Kostenentscheidung durchzusetzen. Ob das Gericht hiervon Gebrauch macht, liegt in seinem pflichtgemäßen Ermessen; eine Verpflichtung, dem Verwalter immer dann die Kosten aufzuerlegen, wenn die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind, besteht indes nicht (BGH, NZM 2010, 748 Rn. 8). Im Hinblick auf die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist dem Gericht ein Ermessen nicht eingeräumt; vielmehr müssen sämtliche hierfür erheblichen Tatsachen feststehen.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Eine Kostenentscheidung gemäß § 49 Abs. 2 WEG setzt danach das Bestehen eines gegen den Verwalter gerichteten Schadensersatzanspruchs der unterlegenen WE wegen der (grob verschuldeten) Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung voraus. Dieser Anspruch kann sich aus dem Verwaltervertrag ergeben, der Schutzwirkungen auch zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet.

Unter einem grobem Verschulden im Sinne von § 49 Abs. 2 WEG sind Vorsatz oder zumindest grobe Fahrlässigkeit zu verstehen. Letztere setzt voraus, dass der Handelnde die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten und sich aufdrängen müssen (BGH, NJW 2005, 981, 982). Es muss sich um eine auch schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln, wobei generell an einen erfahrenen Berufsverwalter bei der Ausübung seiner Tätigkeit höhere Anforderungen zu stellen sind als an einen nicht professionell tätigen Verwalter aus der Reihe der Wohnungseigentümer (LG Berlin, GE 2010, 991,; LG München I, ZWE 2010, 415).

Im Streitfall hatte der Verwalter den Kläger in der ETV - unter der Annahme eines vermeintlich bestehenden Stimmrechtsverbots - von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen. Bei solchen schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines WE in gravierender Weise ausgehebelt wird, wird grundsätzlich grobes Verschulden unterstellt; es kommt auch nicht darauf an, ob sich der Verstoß auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat (BGH, ZfIR 2011, 321 Rn. 10).