Immobilienrecht 05/2013
- WEG-Recht
- Gesamtwirtschaftsplan
- Vertretungsmacht des Verwalters
- Ladung zur Eigentümerversammlung
- Vertretungsmacht des Verwalters
- Inhalt der Jahresabrechnung
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RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
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WEG-Recht
Gesamtwirtschaftsplan
Rechtsfrage:
Müssen im Gesamtwirtschaftsplan die (künftigen) Hausgeldvorschüsse als Einnahmen ausgewiesen werden?
Vorbemerkung 1 Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Der Wirtschaftsplan dient der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtung der WE und damit der Aufbringung der für eine ordnungsgemäße Verwaltung der WE erforderlichen finanziellen Mittel. Seine eigentliche Bedeutung liegt darin, dass er die Belastung der WE mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen lässt (BGH, BGHZ 163, 154, 179 f.; BGH, BGHZ 111, 148, 153).
Vorbemerkung 2 Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Der notwendige Inhalt eines Wirtschaftsplans wird in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG festgelegt. Der Wirtschaftsplan hat zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten (Nr. 1). Sie müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise nach Grund und Höhe aufgeführt sein. Diese Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation bildet den Gesamtwirtschaftsplan, während die erforderliche Darstellung der anteilsmäßigen Verpflichtung der WE zur Lasten- und Kostentragung (Nr. 2) die Pflicht zur Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen betrifft.
Die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (Nr. 3) sind sowohl im Gesamt- als auch in den Einzelwirtschaftsplänen gesondert aufzuführen. Der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan können zusammengefasst werden.
Vorbemerkung 3 Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Zu den voraussichtlichen Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG gehören alle Zuflüsse zu dem Vermögen der Gemeinschaft, die die Vorschussverpflichtung der Wohnungseigentümer mindern.
Nunmehr BGH - Urteil vom 12.06.2013 - V ZR 211/12:
Auch die Summe der im kommenden Wirtschaftsjahr zu leistenden Hausgeldvorschüsse zählt zu den Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG.
Üblicherweise wird der Finanzierungsbedarf der Gemeinschaft nur durch Schätzung der voraussichtlichen Ausgaben und der voraussichtlichen Erträge, die nicht aus laufenden Hausgeldzahlungen bestehen, ermittelt. Der Wirtschaftsplan zielt dabei nicht allein auf den Ausweis der anteiligen Vorschussverbindlichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers ab. Vielmehr muss er auch erkennen lassen, ob die Liquidität der Gemeinschaft gewährleistet ist. Daher müssen auch die voraussichtlichen Hausgeldeinnahmen der Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan hervorgehen. Sie sind das Gegenfinanzierungsmittel für die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten und unter diesem Aspekt Einnahmen der Gemeinschaft.
Damit ist jedoch noch keine Aussage über die Art der Ausweisung der Hausgeldvorschüsse im Wirtschaftsplan getroffen. So ist es hinsichtlich der Gestaltung des Wirtschaftsplans nicht zu beanstanden, wenn die Hausgeldvorschüsse nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen bezeichnet werden. Vielmehr ist es ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen. Letzteres versteht sich in aller Regel von selbst, da der Wirtschaftsplan gerade das Ziel hat, die erforderlichen finanziellen Mittel durch die Belastung der Wohnungseigentümer entsprechend den geltenden Verteilungsschlüsseln aufzubringen.
§ 28 Abs. 1 WEG gibt keine konkrete Form der Gestaltung des Wirtschaftsplans vor; die in den §§ 238 ff. HGB normierten Vorschriften über die Handelsbücher, insbesondere die über die Aufstellung einer Bilanz und einer Gewinn- und Verlustrechnung, sind nicht anwendbar, da die Gemeinschaft kein Kaufmann im Sinne der §§ 1 ff. HGB ist. Geboten ist lediglich eine für den WE nachvollziehbare Darstellung, die sich an der Funktion des Wirtschaftsplans ausrichtet.
Unter diesem Blickwinkel kann in aller Regel davon ausgegangen werden, dass die aus dem Wirtschaftsplan ersichtliche Deckungslücke zwischen den voraussichtlichen Ausgaben und den sonstigen Vermögenszuflüssen der Gemeinschaft, die entweder ausdrücklich als Summe genannt wird oder sich durch Addition der einzelnen Posten ermitteln lässt, durch die Belastung der Wohnungseigentümer mit Hausgeldvorschüssen ausgeglichen werden soll. Für den einzelnen Wohnungseigentümer können - auch wenn dieser nur die Höhe des auf ihn entfallenden Hausgeldes erfährt - keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass nicht nur er, sondern auch die anderen Wohnungseigentümer nach den im Wirtschaftsplan erläuterten Verteilungsschlüsseln belastet werden und das Kostendeckungsprinzip gewahrt ist.
Daher ist auch die Mitteilung der auf die anderen Wohnungseigentümer konkret entfallenden Hausgeldvorschüsse auch nicht deshalb erforderlich, weil Hausgeldansprüche bei einzelnen Wohnungseigentümern auf Dauer uneinbringlich oder im betreffenden Wirtschaftsjahr mutmaßlich nicht einbringbar sein können. Die Einnahmenseite darf in diesem Fall nicht gekürzt werden, da dies nicht zu einer ausgeglichenen Liquiditätsplanung führen würde. Vielmehr muss auch ein insolventer WE in den Wirtschaftsplan einbezogen werden, da er andernfalls nicht zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet würde (BGH, BGHZ 108, 44, 47 f). Die Uneinbringlichkeit von Hausgeldern ist vor diesem Hintergrund ausgabenerhöhend zu berücksichtigen und muss sich aus dem Gesamtwirtschaftsplan ergeben.
Vertretungsmacht des Verwalters
Rechtsfrage:
Welche Rechte hat der Verwalter im Beschlussanfechtungsverfahren?
Hierzu BGH - Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12:
Der Verwalter darf in Beschlussanfechtungsverfahren bestimmte Prozesshandlungen für die beklagten WE vornehmen.
So ist zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG nur berechtigt, „im Namen aller WE und mit Wirkung für und gegen sie“ tätig zu werden. Aus der speziellen Bestimmung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergibt sich aber, dass er unter anderem auch zu der Führung eines gegen die WE gerichteten Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1 und Nr. 4 WEG berechtigt ist.
Bei den in diesen Normen geregelten Binnenstreitigkeiten können notwendigerweise nicht alle WE durch den Verwalter vertreten werden, sondern nur die beklagten WE mit Ausnahme der klagenden Partei. Der Verwalter ist insbesondere bei Beschlussanfechtungsklagen zu der Vertretung (nur) des beklagten Teils der Wohnungseigentümer befugt und darf auch einen Rechtsanwalt mandatieren.
§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG begründet eine generelle gesetzliche Vertretungsbefugnis hinsichtlich der in der Norm genannten Passivprozesse. Dem entspricht es, dass der Verwalter berechtigt ist, einen solchen Rechtsstreit „zu führen“. Darf er die beklagten Wohnungseigentümer umfassend vertreten, darf er auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Die systematische Auslegung bestätigt dies, weil der Verwalter in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG auch befugt ist, eine Streitwertvereinbarung mit einem Rechtsanwalt zu treffen (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Es wäre unverständlich, wenn er zwar eine Streitwertvereinbarung treffen, nicht aber das dazugehörige Mandat erteilen dürfte.
Anmerkung Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Das Vertretungsrecht des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren steht mit dessen Neutralitätspflicht schon deshalb nicht im Widerspruch, weil es zu seinen Pflichten gehört, mehrheitlich gefasste Beschlüsse auch gegen den erklärten Willen der Minderheit umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
Die Befugnisse des Verwalters nehmen den WE jedoch nicht ihre Entscheidungsmacht und ihre gemeinschaftliche Geschäftsführungsbefugnis; insbesondere sind die WE nicht gehindert, die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu verlangen und dem Verwalter Weisungen zu erteilen. Zudem können einzelne Wohnungseigentümer (für sich) selbst auftreten oder einen eigenen Prozessbevollmächtigten bestellen.
Ladung zur Eigentümerversammlung
Rechtsfrage:
Wie ist die Rechtslage, wenn der WE es versäumt, dem Verwalter die neue Adresse mitzuteilen?
Vorbemerkung Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Ein WE ist zu der Eigentümerversammlung nur dann wirksam geladen, wenn ihm die Ladung zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unterbleibt die Ladung einzelner Wohnungseigentümer, kann dies zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen (BGH, NJW 2012, 3571 Rn. 5 ff.; BGH, BGHZ 142, 290, 294 f.).
Nunmehr BGH - Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12:
Teilt ein WE seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit oder versäumt er die Mitteilung eines Wohnortwechsels und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden, und zwar auch nicht durch andere WE.
Vertretungsmacht des Verwalters
Rechtsfrage:
Wann ist ein Tagesordnungspunkt in der Einladung unzureichend bezeichnet?
Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12:
Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Hierzu ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die WE verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus (BGH, NJW-RR 2012, 343 Rn. 9 f. m. w. N.). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Angelegenheit bereits Gegenstand von Erörterungen war und die WE damit vertraut sind (vgl. BayObLG, NJW-RR 2004, 1092 f.; BayObLG WuM 1985, 100).
Inhalt der Jahresabrechnung
Rechtsfrage:
Wie sind in der Jahresabrechnung evtl. unberechtigte Ausgaben zu berücksichtigen?
Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12:
In die Jahresabrechnung sind grundsätzlich auch - tatsächlich oder vermeintlich - unberechtigte Ausgaben (ggfls. vom Verwalter veranlasst) einzustellen. Die Genehmigung der Abrechnung enthält keine Billigung solcher Positionen (BGH, ZMR 2011, 573 ff.).
Anmerkung Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Demgegenüber gehören Beitragsrückstände nicht in die Jahresabrechnung (BGH, NZM 2012, 565 Rn. 6 ff.; BGH, ZWE 2012, 373 Rn. 17 ff.).