Immobilienrecht 04/2013
- Allgemeines
- EnEV 2014
- Mietrecht Wohnraum
- Schönheitsreparaturen
- Befristeter Mietvertrag
- WEG-Recht
- Überwachung
- 2. Verwalter-Infoabend 2013 in Nürnberg
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RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
| Tel. 0911 / 58 60 2 - 65 Tel. 0911 / 58 60 2 - 66 Tel. 0911 / 58 60 2 - 69 |
Sekretariat Frau Bachmann |
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Allgemeines
EnEV 2014
Die Bundesregierung hat am 06.02.2013 die Entwürfe zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes und zur Änderung der Energieeinsparverordnung beschlossen. Anlässe sind die Umsetzung der neu gefassten EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2010/31/EU) sowie der Kabinettbeschlüsse zum Energiekonzept und zur Energiewende vom September 2010 beziehungsweise Juni 2011, soweit sie das Energieeinsparrecht für Gebäude betreffen.
Der Entwurf des EnEG schafft die gesetzlichen Ermächtigungsgrundlagen für die in der EnEV-Novelle vorgesehenen Änderungen. Er sieht außerdem eine Grundpflicht zur Errichtung von Neubauten im Niedrigstenergie-Gebäudestandard (Behördengebäude ab 2019, alle übrigen Neubauten ab 2021) vor.
Der Entwurf zur EnEV beinhaltet im Wesentlichen Folgendes:
- In den Jahren 2014 und 2016 jeweils Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs um durchschnittlich etwa 12,5 Prozent bei Neubauten sowie Reduzierung des zulässigen mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten (Wärmedämmung) der Gebäudehülle um durchschnittlich 10 Prozent
- Keine Verschärfung der Anforderungen im Gebäudebestand
- Einführung der Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen, insbesondere bei Verkauf und Vermietung sowie Einführung der Pflicht zur Übergabe des Energieausweises an den Käufer oder neuen Mieter und Verdeutlichung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises an den potenziellen Käufer oder Mieter bei der Besichtigung
- Ausweitung der Aushangpflichten von Energieausweisen sowie Einführung eines unabhängigen Stichprobenkontrollsystems für Energieausweise und Berichte über die Inspektion von Klimaanlagen (Ländervollzug)
Mietrecht Wohnraum
Schönheitsreparaturen
Rechtsfrage:
Kann eine Klausel, die den Mieter von Wohnraum verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), als Grundlage für die Berechnung der Abgeltungsbeträge auf den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts verweisen?
Kontext der Entscheidung:
Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel ist an sich zulässig, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er andernfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGH, WuM 2007, 684 Rn. 15).
Insbesondere stellt sie keine unzulässige “verkappte Endrenovierungsklausel“ dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume (BGH, NJW 2004, 3042).
Nunmehr BGH - Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12:
Die im Mietvertrag enthaltene Quotenabgeltungsklausel erweist sich dennoch als unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen, weil sie bestimmt, dass die Bemessung des Abgeltungsbetrags auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erfolgen hat.
Diese Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann. Zum anderen lässt die genannte Klausel aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.
Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Abgeltungsklausel ist diejenige Auslegung zugrunde zu legen, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer BGH-Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, NJW 2009, 3716 Rn. 8).
Anmerkung Fries Immobilien Team:
Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der gesamten Quotenabgeltungsklausel schlechthin. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt wegen des Verbots der sog. geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (BGH, NJW 2006, 3778 Rn. 26). An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt (BGH, NJW 2008, 1438 Rn. 20).
Befristeter Mietvertrag
Rechsfrage:
Wie ist mit einem Mietvertrag über Wohnraum umzugehen, der eine unwirksame Befristung der Mietzeit enthält?
Hierzu BGH - Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12:
Die Befristung des Mietvertrages erweist sich als unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB* nicht vorlagen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Eine während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist daher unwirksam.
*§ 575 BGB: Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
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WEG-Recht
Überwachung
Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen kann der Eingangsbereich einer WEG-Anlage mit einer Videokamera überwacht werden?
Hierzu BGH - Urteil vom 25.05.2013 - V ZR 220/12:
Der Einbau einer Videoanlage zur Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist nicht generell unzulässig, sondern grundsätzlich zulässig, wenn die Überwachung durch die Gemeinschaft erfolgt und die Voraussetzungen des § 6b BDSG eingehalten sind.
Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Herstellung von Filmaufzeichnungen einer Person mit einer Videokamera, auch in der Öffentlichkeit zugänglichen Bereichen, etwa auf einem öffentlichen Weg, einen unzulässigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen darstellen, selbst wenn keine Verbreitungsabsicht besteht. Ob ein derartiger rechtswidriger Eingriff anzunehmen ist, ergeben eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine die (verfassungs-)rechtlich geschützten Positionen der Beteiligten berücksichtigende Güter- und Interessenabwägung (BGH, NJW 1995, 1955, 1957).
Da der Einzelne grundsätzlich selbst entscheiden darf, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden und wann und unter welchen Voraussetzungen seine persönlichen Daten preisgegeben und verwendet werden sollen, muss bei der Installation von Anlagen der Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden, sofern nicht ein das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen überwiegendes Interesse des Betreibers der Anlage im Rahmen der Abwägung bejaht werden kann (BGH, NJW 2010, 1533, 1534 Rn. 11).
Diese Rechtsprechung hat der BGH auf das Verhältnis der WE untereinander übertragen (BGH, NJW-RR 2011, 949, Rn. 7 f. und BGH, NJW-RR 2012, 140 f. Rn. 8 f.). Danach darf der WE sein Sondereigentum überwachen, wenn sich die Überwachung hierauf beschränkt und benachbartes Sondereigentum oder öffentliche Flächen nicht erfasst. Dem einzelnen WE ist das Recht zuerkannt, in das Klingeltableau der Wohnanlage der Parteien eine Videoanlage einzubauen, die es ihm erlaubt, mit einer kurzen Bildübertragung in seine Wohnung zu prüfen, wer die Klingel betätigt hat.
Eine Anlage, die unter der Regie und Aufsicht der Gemeinschaft Teile des Gemeinschaftseigentums überwacht und das Geschehen aufzeichnet ist zulässig, wenn das Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen WE und von Dritten, deren Verhalten mit überwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.
Die Videoüberwachung von Teilen des GE ist in erster Linie eine Maßnahme zur Verwaltung des GE, nämlich zum Schutz der Wohnanlage und ihrer Bewohner. Sie muss deshalb nach § 21 Abs. 4 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung sind aber nicht der einzige Maßstab, dem eine Videoüberwachung genügen muss. Sie setzt nämlich den Einbau entsprechender technischer Anlagen voraus. Dieser muss als bauliche Maßnahme die für solche Maßnahmen geltenden Anforderungen des § 22 Abs. 1 WEG erfüllen. Er wäre danach nur zulässig, wenn alle WE zustimmen, die von dieser baulichen Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Bei der Prüfung, ob eine solche Beeinträchtigung vorliegt, ist einerseits zu berücksichtigen, dass die technischen Anlagen zur Videoüberwachung keinem eigenständigen baulichen oder ästhetischen Zweck dienen, sondern allein der Überwachung. Eine über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung liegt deshalb vor, wenn die Überwachung selbst dem Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung und in diesem Rahmen den Vorgaben des § 6b BDSG nicht entspricht (BGH, NJW-RR 2011, 949, 950 Rn. 10).
Daraus folgt aber nicht, dass eine solche Beeinträchtigung stets fehlt, wenn die Überwachung an sich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und mehrheitlich beschlossen werden könnte. Denn der Einbau der für die Videoüberwachung vorgesehenen technischen Anlagen kann - unabhängig von der mit ihm ermöglichten Videoüberwachung - als bauliche Maßnahme Nachteile haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen und dazu führen, dass ihm alle WE zustimmen müssen. Diese können auch in einer erheblichen optischen Veränderung des Gebäudes bestehen (dazu: BGH, NJW 2013, 1439 Rn. 5 f.). Dann scheitert eine an sich zulässige Videoüberwachung an den optisch-baulichen Wirkungen der vorgesehenen Geräte, wenn nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Die mit der Anlage angestrebte Überwachung entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung allerdings nicht schon deshalb, weil eine Videoüberwachung die Verwaltung und den Schutz des Gemeinschaftseigentums erleichtern kann. Ordnungsmäßig kann eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nur sein, wenn sie die für eine Überwachung bestehenden gesetzlichen Vorgaben einhält und wenn sie nicht nur dem Interesse der Mehrheit an der Effizienz der Verwaltung entspricht, sondern auch dem mit § 14 Nr. 1 WEG einfachrechtlich und durch Art. 2 GG auch verfassungsrechtlich geschützten Interesse des einzelnen WE und betroffener Dritter an dem Schutz ihrer Privatsphäre Rechnung trägt. Das gilt auch dann, wenn die WE die Videoüberwachung einstimmig beschließen. Denn von einem solchen Beschluss werden nicht nur die gegenwärtigen WE, sondern nach § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG auch ihre Rechtsnachfolger und an der Beschlussfassung nicht beteiligte Personen betroffen, die sich als Besucher, Lieferanten usw. in der Anlage aufhalten. Außerdem hätte auch ein einstimmiger Beschluss den gesetzlichen Vorgaben zu genügen.
Für den Betrieb einer Videoüberwachung müssen deshalb das Gemeinschaftsinteresse an der Überwachung mit den Interessen des einzelnen WE und mit betroffener Dritter gegeneinander abgewogen werden. Die dabei zu beachtenden Vorgaben sind durch § 6b BDSG gesetzlich festgelegt, wenn öffentlich zugängliche Teile des GE überwacht werden sollen. Dazu kann zum Beispiel der Eingangsbereich einer Wohnanlage gehören (BGH, NJW-RR 2011, 949, Rn. 10). Denn § 6b BDSG befasst sich, wenn auch aus öffentlich-rechtlicher Perspektive, mit einem Interessenkonflikt, der dem hier aufzulösenden ganz ähnlich ist.
Der einzelne Wohnungseigentümer, der mit einer Überwachung nicht einverstanden ist, müsste sich, wenn die Videoüberwachung mehrheitlich beschlossen werden kann, der Mehrheit beugen. Das kann ihm - bei dem hier in Rede stehenden Eingriff in seine Privatsphäre - nur zugemutet werden, wenn seine Interessen angemessen berücksichtigt werden. Die dabei zu beachtenden Gesichtspunkte beschreibt § 6b BDSG in einer auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft sachgerechten Weise.
In Anlehnung an § 6b BDSG ist die Videoüberwachung in einer WEG-Anlage unter der Regie und Aufsicht der Gemeinschaft mit einer Aufzeichnung des Geschehens zulässig, wenn ein berechtigtes - konkret und verbindlich festzulegendes - Gemeinschaftsinteresse das Interesse des Einzelnen überwiegt. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Gemeinschaft Straftaten gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen die Bewohner der Anlage abwehren möchte. Nicht zulässig wäre dagegen eine Videoüberwachung, die allein dazu diente, die Durchsetzung von Ansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG wegen einer von § 14 Nr. 1 WEG nicht gedeckten Nutzung ihrer Wohnungen zu erleichtern.
Auch wenn die Gemeinschaft einen Zweck verfolgt, der eine Videoüberwachung an sich rechtfertigt, berechtigt sie dieser Zweck nicht dazu, die Videoüberwachung in beliebigem Umfang und zu beliebigen Bedingungen durchzuführen. Vielmehr muss auch dann der Umfang auf das Notwendige beschränkt werden. So kann eine Überwachung des Eingangsbereichs zur Vermeidung von Straftaten zulässig sein, eine Überwachung des gesamten Treppenhauses einschließlich der Wohnungstüren aber nicht (vgl. LG München I, ZWE 2012, 233, 234). Entsprechende Beschränkungen gelten für den Umfang der Aufzeichnungen, die Dauer ihrer Aufbewahrung und den Zugriff hierauf.
So kann in dem erwähnten Beispiel einer Überwachung des Eingangsbereichs eine Aufzeichnung mit Zugriff nur für Strafverfolgungsbehörden zulässig sein, eine Überwachung mit Zugriff auch der einzelnen Wohnungseigentümer auf die Aufzeichnungen dagegen nicht. Schließlich müssen die Regeln für den Betrieb der Überwachung durch Beschluss der Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werden, damit der Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen für jeden transparent und jederzeit verifizierbar sind.
Anmerkung Fries Immobilien Team:
Der BGH hat mangels entsprechender Feststellungen bislang offen gelassen, ob auch der einzelne WE zur dauerhaften Bildaufzeichnung berechtigt wäre. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine Befugnis des einzelnen WE zur Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums mit der Möglichkeit einer Speicherung der Bildaufzeichnungen verneint (KG, ZWE 2002, 409; OLG Köln, WuM 2007, 646 [beide Hauseingangsbereich]; OLG Düsseldorf, NJW 2007, 780, 781 [eigener Kfz-Stellplatz im Innenhof der Anlage]).