Immobilienrecht 02/2015

 

  1. Mietrecht Wohnraum
    • Schönheitsreparaturen I
    • Schönheitsreparaturen II
    • Legionellen
    • Mietminderung
  2. WEG-Recht
    • WEG als Verbraucher oder Unternehmer
    • Schallschutz

   


FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - Ihr Immobilienteam:

RA Ralf Specht
RA Ulf Kneiß
RAin Christine Alten
RA Dr. Klaus Weller
RA Manfred Kammerbauer
RA Dr. Wolfgang Hahn
RA Martin Kühnlein
RA Dr. Karl-Heinz-Thume
RA Dr. Jens-Berghe Riemer
RAin Bettina Henschel
RA Dr. Klaus Otto
RA Dr. Richard Walther

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Bankrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwältin für Erbrecht
Fachanwalt für Steuerrecht
Vors. Richter am OLG Nürnberg a. D.

 
Tel. 0911 / 58 60 2 - 65
Tel. 0911 / 58 60 2 - 69
Sekretariat Frau Heckl
Sekretariat Frau Bachmann


oder direkt für Sie online erreichbar unter www.fries.law


 

Mietrecht Wohnraum

Schönheitsreparaturen I

Rechtsfrage:
a) Kann der Vermieter dem Mieter mittels Vertragsformular (AGB) die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auch für die ihm unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassene Wohnung übertragen?

Hierzu BGH - Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14:
Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand und ist in jedem Fall unwirksam, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Mit dieser Entscheidung gibt der BGH seine früher gegenteilige Auffassung komplett auf. In Folge hierzu ist die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur noch bei Vermietung renovierter Wohnungen zulässig, zumindest solange der Vermieter nicht einen deutlichen Ausgleich in Form eines zeitweisen Mieterlasses oder einer Mietreduzierung gewährt. Das Urteil gilt uneingeschränkt auch für bereits abgeschlossene Alt-Mietverträge.

Die Entscheidung wird ohne weiteres auf die Vermietung unrenovierter Gewerberäume zu übertragen sein.

b) Wann gilt die zur Vermietung anstehende Wohnung als unrenoviert?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14:
Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei (nur) solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Darüber hinausgehende Gebrauchs- und Abnutzungsspuren begründen indes eine Bewertung der Wohnung als zumindest unrenoviert.

c) Wer muss den Zustand der Wohnung bei Anmietung beweisen?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14:
Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Hierfür stehen dem Mieter verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei Mietbeginn darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben. Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentieren. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden.

 

Schönheitsreparaturen II

Rechtsfrage:
Kann der Vermieter einen Anspruch auf anteilige Kostentragung wegen noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen bei Mietende nach einer sog. Quotenabgeltungsklausel beim Mieter geltend machen?

Hierzu BGH - Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13:
Ein Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel besteht nicht. Denn solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen, denn der auf ihn entfallende Kostenanteil kann nicht verlässlich ermittelt werden; zudem noch ist für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Quotenabgeltungsklauseln sind daher generell unwirksam; dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Mit dieser Entscheidung gibt der BGH gleichfalls seine früher gegenteilige Auffassung vollständig auf. In Folge hierzu kann der Mieter nicht mehr bei Mietende an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen kostenmäßig beteiligt werden, wie dies bislang der Fall war. Das Urteil gilt uneingeschränkt auch für bereits abgeschlossene Alt-Mietverträge.

Die Entscheidung wird ohne weiteres auf die Vermietung unrenovierter Gewerberäume zu übertragen sein.

 

Legionellen

Rechtsfrage:
Haftet der Vermieter für die Erkrankung des Mieters aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser in der Mietwohnung?

Hierzu BGH - Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 161/14:
Eine Pflichtverletzung des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflichtverletzung kann für die Zeit nach dem am 1. November 2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung gesetzlich normierten Pflicht des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen ebenso in Betracht kommen wie für die Zeit davor. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass sich die Legionellenerkrankung mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückführen lässt.

 

Mietminderung

Rechtsgrund:
Unter welchen Voraussetzungen darf der Mieter einer Wohnung wegen sog. Umweltmängel - hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück - die Miete mindern und wie ist dabei Kinderlärm zu berücksichtigen?

Hierzu BGH - Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14:
Nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen - sogenannte "Umweltmängel" - können zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein, so dass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 BGB) führen können.

Allerdings kann - entgegen einer verbreiteten Praxis - bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Bei Fehlen einer derartigen Vereinbarung im Mietvertrag ist die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der Mietwohnung berufen zu können, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Dabei hat ein Vermieter im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er als Vermieter diese Geräusche seinerseits gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB (entschädigungslos) dulden muss.

Denn Unmögliches kann der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen. Er kann vielmehr nur verlangen, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann. In der neu aufgetretenen Lärmbelästigung kann aber dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten - etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG - als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

 

 

WEG-Recht

WEG als Verbraucher oder Unternehmer

Rechtsfrage:
Wann handelt die WEG als Verbraucher?

Hierzu BGH - Urteil vom 25.03.2015 - VIII ZR 243/13:
Die WEG ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die WEG in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.

 

Schallschutz

Rechtsfrage:
Welcher Schallschutz ist einzuhalten, wenn der Eigentümer den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt?

Nun hierzu BGH - Urteil vom 22.02.2015 - V ZR 74/14:
Wird ein vorhandener Bodenbelag (Teppich) durch einen anderen (Parkett) ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 (vgl. bereits BGH V ZR 195/11). Dem Umstand, dass in der Wohnung des den Bodenbelag ändernden Wohnungseigentümers über einen langen Zeitraum ein Teppichboden mit einem höheren Schallschutz verlegt war, ist für den künftig einzuhaltenden Schallschutz keine Bedeutung beizumessen; einen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes besteht nicht. Ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage.

 

Zurück