Immobilienrecht 02/2014

  1. Mietrecht Wohn- und Gewerberaum
    • Vorauszahlung Betriebskosten
    • Schriftform I
    • Schriftform II
    • Schönheitsreparaturen I
    • Schönheitsreparaturen II
  2. WEG-Recht
    • Verwaltererklärungen
  3. 1. Verwalter-Infoabend 2014 in Nürnberg
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Mietrecht Wohn- und Gewerberaum

Vorauszahlung Betriebskosten

Rechtsfrage:
Kann bei der Gewerberaummiete vereinbart werden, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf? 

Hierzu BGH - Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13:
Ist dem Vermieter von Gewerberäumen im Mietvertrag das Recht eingeräumt, die Höhe der Vorauszahlungen unter anderem dann neu festzusetzen, wenn sich aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachforderung ergibt, dann entspricht diese Klausel sinngemäß dem nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbaren § 560 Abs. 4 BGB. Dieser gewährt den Vertragsparteien das Recht, durch einseitige, in Textform gemäß § 126 b BGB abzugebende Willenserklärung eine Anpassung der Vorauszahlungshöhe zu bewirken, ohne dass es der Zustimmung der Gegenseite bedarf.

Damit korrespondierend besteht der Regelungsgehalt der streitigen Vertragsklausel darin, dass der Vermieter eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung gegenüber der Mieterin herbeiführen konnte und nicht lediglich berechtigt war, eine Zustimmung der Beklagten zur Vertragsänderung zu verlangen. Bereits der Wortlaut der Vertragsbestimmung ist eindeutig, indem ein Recht des Vermieters zur Neufestsetzung statuiert wird. 

Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

 

 

Schriftform I

Rechtsfrage:
Wie ist bei der Vermietung künftig erst noch zu erstellender Mietobjekte die Mietdauer „schriftformgerecht“ festlegbar? 

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13:
Gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 S. 1 BGB müssen sich bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag über Gewerberaum die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben. 

Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des Vertrags festlegen und den Vertragsbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts knüpfen. Hierfür besteht gerade bei der Vermietung von im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellten Räumen (Vermietung vom Reißbrett) ein erhebliches praktisches Bedürfnis (BGH NJW 2013, 3361 Rn. 21 ff. m. w. N.). Im vorliegenden Fall haben die Parteien nicht nur die vertragliche Laufzeit festgelegt und als Vertragsbeginn den Übergabezeitpunkt bestimmt, sondern darüber hinaus mit dem (...) im Vertrag ein konkretes Datum vereinbart, zu dem der Vertrag enden sollte. 

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Dem Gebot der Schriftform unterliegen auch Mietverträge über Wohnräume, sobald das Recht zur ordentlichen Kündigung für den Zeitraum von mehr als einem Jahr ausgeschlossen wird (z. B. mit der Abrede: „Das Mietverhältnis kann frühestens zum .... gekündigt werden“).

 

 

Schriftform II

Rechtsfrage:
Unterliegt die mit der einseitig auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung gerichtete Willenserklärung des Vermieters verbundene Änderung der vom Mieter geschuldeten Gesamtmiete dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB? 

Hierzu BGH - Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13:
Der BGH hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann. Dies gilt unter anderem für die einem Grundstückserwerber wichtige Kenntnis, bis zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis besteht. Enthält die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zu Gunsten des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Der Erwerber des Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsoption hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (BGH NJW 2013, 3361 Rn. 25; BGH NJW 2007, 3273 Rn. 27). 

Nicht anders liegt es bei der streitgegenständlichen Klausel zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen. Auch sie eröffnet dem Vermieter in zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die entsprechende Erklärung kann aber, ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption, nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Auch die auf der Grundlage einer im Mietvertrag enthaltenen Indexklausel während der Mietzeit erfolgte Mieterhöhung begründet keinen Formmangel i. S. d. § 550 S. 1 BGB.

 

 

Schönheitsreparaturen I

Rechtsfrage:
Hat der Vermieter - bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - einen Ausgleichsanspruch in Geld, sollte er die Absicht hegen, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen? 

Hierzu BGH - Urteil vom 12.02.2014 - XII ZR 76/13:
Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für vom Mieter geschuldete und nicht erbrachte Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen bestehen, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält (BGH NJW 2002, 2383; BGH NJW 2005, 425, 426). 

Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass der zum Umbau entschlossene Vermieter nicht mehr an einer Sachleistung des Mieters interessiert ist. Es wäre widersinnig, den Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Andererseits würde es jedoch regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrags stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat. 

Es entspricht daher dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zu geben. 

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Diese Rechtsgrundsätze sind jedoch auf Fälle, in denen der Vermieter entgegen einer im Zeitpunkt der Fälligkeit der Renovierungsarbeiten geäußerten Absicht von einem Umbau der Mietsache letztlich absieht, nicht übertragbar. Der Vermieter muss sich dann an den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen festhalten lassen, die in diesem Fall nicht sinnlos geworden sind.

 

 

Schönheitsreparaturen II

Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch, wenn der Mieter eine wirksam auf ihn übertragene Verpflichtung, Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen zu erbringen, schuldhaft nicht erfüllt? 

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 12.02.2014 - XII ZR 76/13:
Grundsätzlich kann dem Vermieter gemäß den §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Mieter einer wirksam auf ihn übertragenen Verpflichtung, Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen zu erbringen, schuldhaft nicht nachkommt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß zur Leistungserbringung auffordert, ihm eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt und diese Frist verstreicht, ohne dass der Mieter seine Verpflichtung erfüllt. 

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Die erforderliche Leistungsaufforderung und Fristsetzung kann nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich sein. Dies setzt jedoch voraus, dass Mieter die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Dabei sind an das Vorliegen einer solchen Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen zu stellen (BGH NJW-RR 1992, 1226; BGH NJW 2011, 2872 Rn. 14). Erforderlich ist ein Verhalten des Mieters, aus dem zu schließen ist, dass dieser sich durch eine weitere Aufforderung zur Leistung nicht umstimmen lassen wird. Die Weigerung des Schuldners muss als sein letztes Wort aufzufassen sein. 

Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann indes angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (BGH NJW 1991, 2416).

 

 

 

WEG-Recht

Verwaltererklärungen

Rechtsfrage:
Sollte der Verwalter einer rechtsgestaltenden Erklärung (hier: Kündigung des Hausmeistervertrages), die er im Namen der WEG abgibt, eine Originalvollmacht beifügen?

Grundlagen - vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Gemäß § 174 S. 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft/die Erklärung aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Hierzu BGH - Urteil vom 05.02.2014 - V ZR 65/13:
Die Vollmacht des Verwalters der Beklagten für die ausgesprochene Kündigung ergibt sich aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG. Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen der WEG und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Diese Ermächtigung zur Kündigung des Dienstvertrages mit dem Hausmeister war mit Beschluss vom ... erfolgt. 

§ 174 S. 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der WEG auf der Grundlage einer solchen Vereinbarung oder eines Beschlusses der WE nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG anwendbar. 

Nach § 27 WEG ist der Verwalter einerseits gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer, andererseits Organ der Gemeinschaft, dem nach Maßgabe des § 27 Abs. 2 und 3 WEG in bestimmtem Umfang Vertretungsbefugnisse eingeräumt werden. Dabei macht der Verwalter von einer gesetzlichen Vertretungsmacht auch dann Gebrauch, wenn sich die Vertretungsbefugnis aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ergibt; denn nach dieser Bestimmung steht dem Verwalter die Vertretungsmacht bereits kraft Gesetzes mit dem Vorliegen einer Vereinbarung oder des Ermächtigungsbeschlusses zu, ohne dass es dazu einer zusätzlichen, an den Verwalter gerichteten Willenserklärung bedarf.

Auch wenn somit vorliegend ein Fall der organschaftlichen bzw. gesetzlichen Vertretungsmacht gegeben ist, ist § 174 S. 1 BGB gleichwohl anwendbar. Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits gesetzlich vorgesehene zu erteilen. Ob einem Verwalter nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist aber weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar. Der Schutzzweck des § 174 S. 1 BGB ist daher auch in dem Fall der Bevollmächtigung des Verwalters der WEG nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG berührt. Der am einseitigen Rechtsgeschäft nicht willentlich Beteiligte hat ein schützenswertes Interesse an Sicherheit darüber, ob der handelnde Vertreter bevollmächtigt war und das Rechtsgeschäft Wirksamkeit erlangt hat. 

Für eine Anwendung des § 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in § 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den WE die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist. Da sich der Gesetzgeber gegen die Schaffung eines Registers, das die WEG und den Verwalter ausweist, entschieden hat, kommt der Nachweis der Vertretungsbefugnis durch einen Registerauszug und eine Registerbescheinigung wie bei Vereinen, Gesellschaften oder Genossenschaften nicht in Betracht. Diese fehlende Registerpublizität versucht Absatz 6 dadurch zu kompensieren, dass er dem Verwalter einen Anspruch auf Ausstellung einer Urkunde einräumt, aus der sich seine Vertretungsmacht ergibt.

Da der Kündigung eine Vollmachtsurkunde nicht beilag und der Hausmeister der Kündigung unverzüglich unter Hinweis hierauf widersprochen hat, war die vom Verwalter ausgesprochene Vertragsbeendigung nicht wirksam.

 

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