Immobilienrecht 02/2013

  1. Mietrecht Wohnraum
    • Wohnraumnutzung
    • Betriebskosten
    • Kaution
    • Eigenbedarfskündigung

 

  1. WEG-Recht
    • Abgrenzung Gemeinschaftseigentum - Sondereigentum
    • Gemeinschaftseigentum Leitungssystem

 

   


FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - Ihr Immobilienteam:

RA Ralf Specht
RA Ulf Kneiß
RAin Christine Alten
RA Dr. Klaus Weller
RA Manfred Kammerbauer
RA Dr. Wolfgang Hahn
RA Prof. Dr. Rolf Otto Seeling
RA Martin Kühnlein
RA Dr. Karl-Heinz-Thume
RA Dr. Jens-Berghe Riemer
RAin Bettina Henschel
RA Dr. Klaus Otto
RA Dr. Richard Walther

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Bankrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwältin für Erbrecht
Fachanwalt für Steuerrecht
Vors. Richter am OLG Nürnberg a. D.

 
Tel. 0911 / 58 60 2 - 65
Tel. 0911 / 58 60 2 - 66
Tel. 0911 / 58 60 2 - 69


Sekretariat Frau Bachmann


oder direkt für Sie online erreichbar unter www.fries.law


 

Mietrecht Wohnraum

Wohnraumnutzung

Rechtsfrage:
In welchem Umfang kann der Mieter beanstandungsfrei die Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen? 

Hierzu BGH - Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 213/12:
Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen lediglich solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Für die Aufnahme derartiger Tätigkeiten, die mit dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck im Einklang stehen, bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters.

Hingegen muss der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder [frei-]berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (BGH NJW 2009, 3157 Rn. 15). Da der Mieter in den ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen nach seinen Angaben an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilt, liegt eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlt.

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Vom Vermieter kann beispielsweise nicht beanstandet werden 

  • die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers,
  • die Telearbeit eines Angestellten,
  • die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors
  • der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden,
  • eine gewerbliche Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr

 

Betriebskosten

Rechtsfrage:
Wie ist die Grundsteuer auf einzelne Mieter umzulegen? 

Hierzu BGH - Urteil vom 17.04.2013 - VIII ZR 252/12:
Trägt der Mieter die Betriebskosten i. S. d. Betriebskostenverordnung, kann der Vermieter die von der Gemeinde für die Wohnung des Mieters erhobene Grundsteuer - ohne weitere "Rechenoperationen" - in die Betriebskostenabrechnung als vom Mieter geschuldete Position übernehmen. Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die - wie hier - von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten" (vgl. BGH WuM 2011, 281 Rn. 3; BGH WuM 2011, 684 Rn. 7).

  

Kaution

Rechtsfrage:
Kann mit dem Mieter - zum Zwecke der Abwendung einer Zahlungsverzugskündigung - wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit - hier: Bürgschaft eines Dritten - erhält? 

Hierzu BGH - Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 379/12:
Die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten dient - bei Anerkennung des grundsätzlichen Sicherungsbedürfnisses des Vermieters - dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Insbesondere soll damit Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegengewirkt werden, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können.

Dieser Schutzzweck ist jedoch nicht betroffen,

  • wenn Eltern für ihre Kinder - anstelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen; in einem solchen Fall steht die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksamen Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen (BGH, WuM 1990, 343); 
  • wenn im laufenden Mietverhältnis einer Sicherheit zur Abwendung einer drohenden Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gewährt wird.

Anmerkung Fries Immobilien Team: 
Ein unabdingbares Verbot, bei drohender Kündigung des Vermieters eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges die Folge wäre. Die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietsicherheit würde damit in ihr Gegenteil verkehrt. Auf eine Kaution, mit der eine drohende Zahlungsverzugskündigung des Vermieters abgewendet werden soll, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB deshalb generell keine Anwendung (LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291). Darauf, ob der Bürge eine derartige Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt hat, kommt es nicht an.

 

 

Eigenbedarfskündigung

Rechtsfrage:
Wann ist der Vermieter an einer Eigenbedarfskündigung gehindert? 

Hierzu BGH - Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12:
Ein Vermieter setzt zu seinem eigenen Verhalten dann in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (BVerfGE 79, 292; BVerfG NJW-RR 1993, 1357; BGH NJW 2009, 1139; BGH WuM 2010, 575; BGH WuM 2010, 512).

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Anderes gilt indes, wenn es zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags für keinen der Beteiligten absehbar war, dass ein Eigenbedarf an der Mietwohnung/dem Einfamilienhaus für den Vermieter entstehen würde, der Eigenbedarf vielmehr auf Grund einer erst nach der Vermietung eingetretenen Änderung der persönlichen Verhältnisse des Vermieters entstanden ist. Denn die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familienangehörigen können sich ändern. Wollte ein Mieter für solche Fälle eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließen, bedarf es einer dahin gehenden Vereinbarung.

 

 

WEG-Recht

Abgrenzung Gemeinschaftseigentum - Sondereigentum

Rechtsfrage:
Kann durch die Teilungserklärung auch das Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden?

Hierzu BGH - Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12: 
Welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG. Der Teilungserklärung kommt dabei nur indirekte Bedeutung zu. Zum einen bestimmt sie, welche Räume Gegenstand des Sondereigentums sind, so dass die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile nach § 5 Abs. 1 WEG kraft Gesetzes ebenfalls Sondereigentum werden. Zum anderen kann sie Bestandteile, die nach § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen, dem Gemeinschaftseigentum zuordnen (§ 5 Abs. 3 WEG). 

Den umgekehrten Weg, also die Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung, sieht das Gesetz hingegen nicht vor; die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (BGHZ 50, 56, 60; OLG Hamburg, ZMR 2004, 291, 293). Wesentliche Bestandteile, die nicht kraft Gesetzes im Sondereigentum stehen, sind vielmehr zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet (vgl. auch § 1 Abs. 5 WEG). 

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Bestimmt die Teilungserklärung, dass zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum unterfallen sollen (z. B.: Fenster), dann ist diese Regelung unwirksam und darf vom Verwalter nicht beachtet werden. Die Entscheidung über Instandsetzung/bauliche Veränderung dieser Teile unterliegt daher der Beschlussmacht der WE.

 

Gemeinschaftseigentum Leitungssystem

Rechtsfrage:
Bis wohin sind Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen? 

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12: 
Nach § 5 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG (BGHZ 78, 225, 227 aE). Eine solche Betrachtung erhält den WE die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und ermöglicht so Veränderungen daran, beispielsweise die Verwendung von Leitungen, die nur eine Wohneinheit versorgen, auch für andere Zwecke; ferner erleichtert sie die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen an den Versorgungsleitungen. 

Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Je nach Bauweise kann das schon daraus folgen, dass eine - nicht durch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke - unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist, an der nur einheitliches Eigentum bestehen kann. In erster Linie ist hingegen maßgeblich, dass Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. 

Anmerkung 1 Fries Immobilien Team:
Festlegungen in der Teilungserklärung, wonach zumindest diejenigen Leitungsteile, die von den Steig-/Hauptleitungen abzweigen und zum Sondereigentum führen, dem Sondereigentum unterfallen sollen, sind hiernach unwirksam (s. o. Rechtsfrage 1).

Das wird auch für Abwasserleitungen gelten; hier kommt es nicht an die erste Absperrmöglichkeit an, sondern eher an die erste Anschlussmöglichkeit. 

Anmerkung 2 Fries Immobilien Team: 
Sind am System der Versorgungsleitungen auch nach Eintritt in den Sondereigentumsbereich keine Absperrvorrichtungen montiert, unterliegt das gesamte Rohrleitungssystem (also „bis zum Wasserhahn“) dem Gemeinschaftseigentum, auch entgegen anderslautenden Regelungen in der Teilungserklärung. 

Im Ergebnis kann dies dazu führen, dass innerhalb einer Wohnanlage unterschiedliche Punkte im Leitungssystem maßgeblich sind und eine je nach Wohnungssituation zu differenzierende Kostenverantwortung Platz greift.

 

Zurück