Maklerrecht

Das Maklerrecht wird im BGB nur in den §§ 652 bis 655 BGB geregelt. Wegen dieser sehr überschaubaren Anzahl der gesetzlichen Regelungen wird das Maklerrecht von der Rechtsprechung mit einer nahezu unübersehbaren Vielzahl von Urteilen dominiert.

Beim Immobilienmakler unterscheidet man zwischen dem einfachen Maklervertrag, dem Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag.

Beim einfachen Maklervertrag besteht keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht aber nur bei erfolgreichem Nachweis oder Vermittlung des Hauptvertrages (Mietvertrag, Grundstückskaufvertrag etc.).

Kommt es zum Abschluss eines Makleralleinauftrages, ist es dem Maklerkunden untersagt, einen weiteren Makler zu beauftragen. Als Gegenleistung hierzu ist der Makler dann aber auch zum Tätigwerden verpflichtet. Weiterhin kann der Maklerkunde den Hauptvertrag immer noch mit von ihm selbst gefundenen Interessenten abschließen.

Der qualifizierte Alleinvertrag kann nur durch eine individuelle Vereinbarung abgeschlossen werden. In diesem qualifizierten Alleinauftrag können die Parteien vereinbaren, dass der Auftraggeber das Objekt nicht ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten verkaufen darf. Verstößt der Auftraggeber dann gegen diese Verpflichtung, ist er dem Makler in Höhe der vereinbarten Provision schadensersatzpflichtig.

Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung ist es dem Makler durchaus möglich, für beide Vertragsparteien als sogenannte Doppelmakler tätig zu sein. Es reicht in der Regel aus, wenn der Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder bei Abschluss des schriftlichen Maklervertrages auf diese Doppeltätigkeit hinweist.

Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder aber auch konkludent zustande kommen. Es muss aber für den Kunden aus den Umständen ersichtlich sein, dass für die Tätigkeit des Maklers eine Vergütung zu bezahlen ist.

Es gibt eine Vielzahl von Fallgestaltungen, in denen trotz Abschluss des Hauptvertrages kein Provisionsanspruch des Maklers besteht, dies gilt z. B.

  • wenn dem Maklerkunden das Miet- oder Kaufobjekt bereits bekannt war, also Vorkenntnis beim Maklerkunden gegeben ist.
  • wenn der Makler gleichzeitig Haus- oder Wohnungsverwalter ist oder aber selber Partei des Hauptvertrages bzw. mit der Partei des Hauptvertrages wirtschaftlich eng verflochten ist.
  • wenn keine wirtschaftliche oder personelle Identität zwischen dem vom Makler angebotenen und dem letztlich gekauften oder gemieteten Objekt besteht.
  • wenn die Tätigkeit des Maklers für den späteren Abschluss des Hauptvertrages nicht ursächlich, d. h. nicht kausal gewesen ist.
  • wenn der Makler gegenüber seinen Kunden treuwidrig handelt, verwirkt er seinen Provisionsanspruch.

Schließlich stellt sich oftmals auch die Frage, ob der Makler oder der Maklerkunde bei vertragswidrigen Verhalten schadensersatzpflichtig ist.

Die Vielzahl von Rechtsproblemen, die sich aus einem Maklervertrag ergeben können und die zahlreichen Besonderheiten des Maklerrechts machen es dringend erforderlich, einen fachkundigen Spezialisten mit der Beratung zu beauftragen, um ein optimales Ergebnis zu erzielen bzw. um rechtzeitig die gegebenen Risiken und Chancen einer rechtlichen Auseinandersetzung einschätzen zu lassen.

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