WEG-Verwaltung in den Zeiten der Corona-Krise

In Folge der aktuellen Corona-Pandemie und den von den Ländern verhängten Maßnahmen zur Eindämmung des Infektionsgefahr ist eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur sehr eingeschränkt zu gewährleisten. Insbesondere können wegen der zur Zeit nicht möglichen Wohnungseigentümerversammlungen die für die Verwaltung notwendigen Beschlüsse nicht mehr gefasst werden. Rechtsanwalt Ulf Kneiß (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) zu den gesetzlichen Neuerungen für die WEG im Rahmen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie.

Die neue gesetzliche Regelung für die WEG

Um die gravierendsten Konsequenzen aus der derzeitigen Situation für die Wohnungseigentümergemeinschaften abzumildern, hat der Bundestag am 25.03.2020 im Rahmen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht folgende Regelung beschlossen: 

Artikel 2
§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Das Gesetz wurde am 27.03.2020 vom Bundesrat verabschiedet sowie vom Bundespräsidenten unterzeichnet und ist noch am selben Tag im Bundesanzeiger veröffentlicht worden. Das Gesetz ist damit – teilweise auch rückwirkend – in Kraft getreten.

Aber auch unter Berücksichtigung dieser neuen Gesetzeslage verbleiben zahlreiche Fragen im Zusammenhang mit der Gewährleistung der ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.

1. Können WEG-Versammlungen durchgeführt werden?

Aufgrund der in Bayern erlassenen Allgemeinverfügung welche ein Kontaktverbot anordnet, ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen derzeit nicht möglich. Diese fallen nicht unter die in der Allgemeinverfügung genannten Ausnahmen.

2. Sind Beschlussfassungen möglich?

Grundsätzlich können Beschlüsse nur in einer Eigentümerversammlung getroffen werden. Eine Ausnahme hiervon stellt der schriftliche Beschluss (Umlaufbeschluss) gemäß § 23 Abs. 3 WEG dar. Allerdings ist ein solcher Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Dies führt gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, dass ein solcher Beschluss kaum realisiert werden kann und sei es nur, weil einzelne Eigentümer sich aus Desinteresse an der Beschlussfassung nicht beteiligen.

3. Was gilt für die zu beschließenden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne?

Auch die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans kann nur in einer Eigentümersammlung beschlossen werden, es sei denn, es kommt ein Umlaufbeschluss zu Stande. Aufgrund der oben genannten gesetzlichen Neuregelung in Artikel 2, § 6 Abs. 2 hat dies aber auf die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaften nur geringfügige Auswirkungen. Da der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan weiterhin gilt, sind die Wohnungseigentümer unverändert auf Basis dieses Wirtschaftsplans verpflichtet, ihre monatlichen Hausgelder zu bezahlen. Aus der Jahresabrechnung würde sich ohnehin nur eine Forderung in Höhe der sogenannten Abrechnungsspitze ergeben, also in Höhe des Betrages, der über die in dem Abrechnungsjahr geschuldeten Hausgeldvorauszahlungen hinausgeht. Soweit ein Eigentümer Abrechnungsdaten für eine von ihm selbst zu erstellende Abrechnung oder aber für das Finanzamt benötigt, muss er der den Verwalter um diese Daten bitten oder aber sich durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen beim Verwalter die benötigten Informationen verschaffen.

4. Kann eine Online-Versammlung durchgeführt werden?

Die aktuelle Gesetzeslage sieht eine solche Möglichkeit nicht vor. Onlineversammlungen wären nur zulässig, wenn diese vereinbart worden sind, was aber in kaum einer WEG derzeit der Fall sein dürfte. Abhilfe soll hier die vom Gesetzgeber derzeit auf den Weg gebrachte umfassende Änderung des Wohnungseigentumsrechts schaffen, welche nicht im Zusammenhang mit der Corona-Krise steht. Der entsprechende Gesetzesvorschlag wurde vom Regierungskabinett verabschiedet und wird nunmehr dem Bundestag zur Beschlussfassung zugeleitet. Hiermit werden sehr weitreichende und umfassende gesetzliche Änderungen verbunden sein (vgl. Ziff. 8).

5. Welche Verpflichtungen ergeben sich für den Verwalter, wenn in einem Objekt Infektionsfälle aufgetreten sind?

Ist in einer Wohnungseigentumsanlage ein Infektionsfall festgestellt worden oder sogar ein Todesfall eingetreten, ist es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer und der Behörden alles Notwendige zu veranlassen. Allerdings sollte der Verwalter durchaus Angehörige, soweit er über deren Daten berechtigterweise verfügt, unterrichten und insbesondere die Behörden informieren, wenn ihm ein Todesfall bekannt wird. Darüber hinaus sollte der Verwalter die Behörden auch bei den eingeleiteten Maßnahmen unterstützen.

6. Was passiert, wenn die Bestellung des Verwalters abläuft?

Dieses Problem wird durch die oben genannte Neuregelung in Artikel 2, § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht gelöst. Der derzeit bestellte Verwalter bleibt auch ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft in diesem Fall im Amt, sodass kein verwalterloser Zustand entsteht. Auch wenn das neue Gesetz zum Verwaltervertrag keine Aussage trifft, ist wohl die gesetzliche Neuregelung so auszulegen, dass auch der Verwaltervertrag entsprechend fortläuft.

7. Muss und kann der Verwalter die notwendigen Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums treffen?

Soweit es sich um die laufenden Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung handelt, bestehen für den Verwalter insoweit keine Einschränkungen. Hierzu ist er unverändert gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG berechtigt. Auch bei eiligen Angelegenheiten (z.B. Rohrbruch, Gasleck etc.) kann der Verwalter unverändert die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergreifen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Zu beachten bleibt aber, dass es sich hierbei nur um solche Maßnahmen handelt, die im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung eine Gefahrenlage für das gemeinschaftliche Eigentum beseitigen, nicht aber um solche, die der dauerhaften Behebung der Schadenursache dienen. Die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG erlaubt mithin nur Sicherungsmaßnahmen. Für die Instandhaltung und Instandsetzung bei der es sich nicht um laufende Maßnahmen und auch nicht um Eilmaßnahmen handelt, ist dagegen unverändert eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer einzuholen, was aufgrund der aktuellen Lage zur Zeit kaum realisierbar erscheint, sodass größere Maßnahme sicherlich erst wieder zu einem späteren Zeitpunkt beschlossen werden können.

8. Ausblick: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)

Wie unter Ziff. 4 bereits erwähnt, hat die Bundesregierung am 23.03.2020 einen sehr umfangreichen Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes vorgelegt, welcher zur Beratung und Verabschiedung dem Bundestag zugeleitet wird. Die vorgesehenen Änderungen sind weitreichend und sollen das Wohnungseigentumsrecht an die Erfordernisse der heutigen Zeit anpassen. In Anbetracht der Vielzahl der vorgesehenen Änderungen und Neuerungen ist eine zusammenfassende Übersicht im Rahmen dieses Beitrags nicht möglich. Dennoch sind zwei Eckpunkte vorab hervorzuheben, nämlich dass der Gesetzenzwurf die Stärkung der Verwalterstellung vorsieht, ebenso wie Regelungen zur Schaffung der Voraussetzungen für die Installation der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge. Daher werden die Herausforderungen für die WEG-Verwalter auch nach der Bewältigung der Corona-Pandemie nicht geringer.

Text: Ulf Kneiß, Rechtsanwalt| Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Abb.: Free-Photos auf Pixabay

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