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Coronavirus und laufende Mietverträge

| von FRIES Rechtsanwälte

Auch in Zeiten der Corona-Krise gilt der allgemeine Grundsatz unverändert, dass Verträge einzuhalten sind. Die Parteien eines Mietvertrages bleiben folglich auch weiterhin angehalten, ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Trotz Corona-Pandemie schuldet der Vermieter immer noch die Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter die Zahlung der vereinbarten Miete. Rechtsanwalt Ralf Specht (Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht) erläutert die Details.

Auch in Zeiten der Corona-Krise gilt der allgemeine Grundsatz, Mietverträge einzuhalten

Foto: Rechtsanwalt Ralf Specht (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)
Foto: RA Ralf Specht

a.)
Aus Sicht des Vermieters scheitert die Gebrauchsüberlassung nur, wenn dessen Personal, das zum Betrieb des Gebäudes erforderlich ist, quarantäne- oder krankheitsbedingt ausfällt und hierdurch die Nutzung der Mietsache überhaupt nicht mehr möglich ist. Ausschließlich in diesen Fällen entfällt die Mietzahlungspflicht des Mieters. Führen personelle Engpässe beim Vermieter lediglich zu Beeinträchtigungen der Nutzung (z.B. eingeschränkte Reinigungs- oder Hausmeisterleistungen), steht dem Mieter gerade einmal das gesetzliche Minderungsrecht zu.

b.)
Aus Sicht des Mieters ergeben sich Probleme, wenn der Vermieter die Mietsache zwar im geschuldeten Umfang zur Verfügung stellt, der Mieter diese aber nicht nutzen kann, weil er oder seine Mitarbeiter einer staatlichen Quarantäneanordnung unterliegen (positiv auf das Virus getestet) oder weil die mietvertragliche Nutzung aufgrund genereller Veranstaltungs- oder Betriebsverbote gänzlich untersagt wird.

In diesen Fällen fehlt es letztendlich an einem Mangel der Mietsache, der Voraussetzung für ein Minderungsrecht des Mieters wäre. Persönliche Nutzungshindernisse wie im Fall der Quarantäneanordnung begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Dasselbe trifft auch bei generellen (behördlichen) Veranstaltung- oder Betriebsverboten zu, da ihr Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebes des Mieters, also in betriebsbezogenen Umständen, liegt und nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Der Grund für die (vorrübergehende) Schließung des Betriebes liegt daran, was dort betrieben wird und nicht wo es betrieben wird.

Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko, also das Risiko, mit der Mietsache Gewinn zu erzielen.

Bei dieser Ausgangslage scheidet auch ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) aus. Denn der Mieter kann sich nicht auf veränderte Umstände berufen, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade in seinen Risikobereich fallen - wie eben das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache.

Infolge dieser rechtlichen Ausgangssituation hat der Gesetzgeber - im Rahmen eines milliardenschweren Hilfspakets - am 27.3.2020 u.a. folgende gesetzliche Regelung beschlossen:


Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Begründung des Gesetzgebers

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.

Folge

Der Mieter darf nicht einfach die Mietzahlungen einstellen, ohne sich zuvor um staatliche Mittel bemüht zu haben. Es gibt vielfältige staatliche Hilfeleistungen und Unterstützungsmaßnahmen, um die sich – auch zum Zwecke der Glaubhaftmachung – der Mieter zunächst zu bemühen hat. Wer die Miete nicht zahlen kann, muss dies auch belegen.

Fazit

Die Miete für die Monate ab April 2020 einseitig zu mindern oder die Mietzahlung gänzlich einzustellen, will sowohl in der Gewerberaum- als auch der Wohnraummiete wohl überlegt sein, selbst wenn ein Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft gemacht werden kann. Selbst wenn diese Glaubhaftmachung gelingt, bleibt die Pflicht des Mieters zum Ausgleich der fälligen Mieten ab April 2020 weiter bestehen. Der Gesetzgeber versagt dem Vermieter in diesen Fällen nur das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Die fehlenden Mieten indes könnte der Vermieter jederzeit im Klageweg durchsetzen. Denn die Mietzahlungspflicht an sich ist nicht ausgesetzt. Im Gegenteil, sie wird vom Gesetzgeber sogar ausdrücklich als gegeben unterstellt. Und vom 1. Juli an soll wieder das bisherige Kündigungsrecht gelten.

Möglich bleibt natürlich, mit dem Vertragspartner eine vorübergehende Reduzierung der Miete bzw. eine Stundung o.ä. zu vereinbaren. Bei Mietverträgen, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr befristet abgeschlossen wurden, ist dabei das Schriftformerfordernis des §§ 550 BGB zu beachten, wonach der vereinbarte Inhalt der Vertragsänderung schriftlich in einem Vertragsnachtrag zu erfassen ist, den beide Vertragsparteien unterschreiben.

Die einvernehmliche Einigung ist die beste Grundlage für die Fortsetzung der Zusammenarbeit nach Ende der Krise.

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