Mieterhöhung

Muss ein Mieter meiner Mieterhöhung zustimmen?

Ein Wohnraummietverhältnis dauert oft über viele Jahre oder Jahrzehnte. Daher hat der Vermieter das Recht, die Miete während dieses Dauerschuldverhältnisses zu erhöhen. Doch muss ein Mieter der Mieterhöhung zustimmen, damit sie gültig wird? Ulf Kneiß, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gibt Aufschluss.

Das Gesetz sieht verschiedene Möglichkeiten vor, wie ein Vermieter die Miete während eines Dauerschuldverhältnisses erhöhen kann. Der Vermieter kann beispielsweise die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB verlangen, wenn das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Sind die formellen und materiellen Voraussetzungen gegeben, ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet. Vom Vermieter ist allerdings zu beachten, dass die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf und darüber hinaus die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % betragen darf. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt beträgt dieser Grenzwert (Kappungsgrenze) lediglich 15 %. Das Mieterhöhungsverlangen selbst muss in Textform vom Vermieter gestellt werden. Für die Zustimmungserklärung des Mieters ist keine besondere Form erforderlich. Diese kann daher schriftlich, mündlich, per E-Mail oder aber auch durch ein schlüssiges Verhalten, z. B. Zahlung der Miete, erfolgen. Für den Vermieter ist zu beachten, dass er bei fehlender Zustimmung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erheben muss, will er das Mieterhöhungsverlangen durchsetzen. Nach Ablauf dieser Frist kann sich der Vermieter auf das Mieterhöhungsverlangen nicht mehr berufen. Daher ist es für den Vermieter wichtig, zu wissen, ob der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat oder nicht. Problematisch ist dabei ein Verhalten des Mieters dahingehend, dass er die erhöhte Miete an den Vermieter bezahlt, ansonsten aber keine ausdrückliche Zustimmungserklärung abgibt. Dasselbe Problem stellt sich auch bei einem Angebot des Vermieters auf eine Änderung des Mietvertrages hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe, wenn er hierzu ausdrücklich die Zustimmung des Mieters verlangt. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH (Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16) reicht eine mehrmalige Zahlung der erhöhten Miete in der Regel aus, um hierin eine konkludente Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsverlangen zu sehen. Ob auch eine einmalige Zahlung ausreichend sein kann, hat der BGH offen gelassen, dies erscheint in jedem Fall fraglich. Maßgeblich sind aber immer die Umstände des Einzelfalls. Der Vermieter sollte daher rechtliche Beratung einholen, wenn der Mieter keine ausdrückliche Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen abgibt.